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马红漫:打击房地产投机应谨防政策漏洞
关闭此窗口     加入时间:2010/1/12 23:46:26  点击数:1097 
 
马红漫:打击房地产投机应谨防政策漏洞
2010年01月12日 08:04:19  来源:南方网
 

    房地产调控重拳接连出招,但是市场各方担心“越调越涨”的声音也有所升温。国务院办公厅日前下发通知,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。通知要求,金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时,要严格二套住房购房贷款管理,合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求。

    无须讳言,国内楼市价格之所以远远超理性,直接的推动因素就在于投机性需求炒作。但是何为投机需求,在理论上和实践中很难准确辨别。但至少可以肯定的是,二套及以上住房已经不再是生活必需品,其中投机需求所占比例很大。恰因此,针对这部分购房需求的调控政策,能够将政策针对性进一步精准化,政策效果能够更加明显。否则如果因为政策制度设计上的疏漏,导致市场打擦边球行为再度涌现,其结果就是房价越调越涨,最终只会进一步恶化调控政策的效果与调控部门的信誉。

    回顾既往,自2007年以来房价的涨跌均与二套房贷政策息息相关。央行与银监会曾在2007年9月27日联合发文,要求二套房贷款的首付款比例不得低于40%,银行贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。可以说,正是这次二套房贷严控拉开了当年房价调整的序幕。然而,2008年下半年,为了应对愈演愈烈的金融危机冲击,房地产业被视为提振经济的推手,二套房贷政策在各地全面松动。在现实执行中,无论购房者是购买第几套住房、无论此前房贷是否已经还清,几乎都可以享受到首付两成、利率打七折的优惠政策。伴随着二套房贷政策的放松,房价旋即进入到本轮飙涨的轨道上来。

    事实上,购买二套及以上房屋的目的,除少数是用于改善住房条件外,多数还是为了升值后转手赚取差价,也即“投机炒楼”。在二套房贷的松紧之间,投机者获利空间随之而扩大或压缩。受此影响,市场投机需求变化剧烈,继而直接影响了房价涨跌。由此,有关二套房贷政策的任何变化,绝不仅仅是信贷利率优惠与否的改变,而是事关调控政策是否转向、调控部门是否认可当前房价走势的重要判断标准。

    以此逻辑观察,调控部门此次下发通知明确指向二套房贷政策,打压房地产投机泡沫的意图彰显。但从具体内容上分析,通知侧重于对前期既有政策的重申,却并未有进一步的强化与补充。然而现在的问题是,经由去年楼市的疯狂演绎,各地房价已远远超出公众承受能力,调控政策力度宜重而不宜轻。

    具体而言,针对二套以上住房贷款的政策在一些关键问题上尚待进一步厘清,主要体现在两方面:其一,二套以上住房首付比例定为40%,但是房贷利率的具体上浮幅度权限却被下放至金融机构。金融机构抑制投机性购房的有效工具便是利率,但是作为趋利的商业机构,银行与地产业之间的利益纠结非常严重,极有可能在运作中因自身利益而抛却调控政策导向。事实上,在去年楼价快速拉抬时期,市场上就曾大量出现商业银行以低利率竞相抢夺客户的状况,而彼时的政策要求银行必须要执行1.1倍的惩罚性利率。据此而言,如果失去了直接管制考核措施,就更加无法保证商业银行自愿去得罪房产信贷大户,主动实施惩罚性利率。其二,改善型住房概念模糊不清。依照相关政策解释,居民改善型的二套房购买行为仍会得到优惠政策支持,不应将其与投机性需求相混淆。但是目前,对于改善型住房需求始终缺乏一个明确的可执行标准,具体执行上将难于审核把控。去年以来,大量投机性购房需求就是假借改善住房的路径获得了优惠贷款,对于这一可能的漏洞必须要在执行上予以严防。

    近期,主管部门频频发文打压房地产泡沫,国内房地产市场进入到胶着时期,市场供求双方对政策的任何微妙变化都极为敏感,并直接决定了未来的价格趋势。正因此,有观点就把二套房贷款利率决策权下放,解读为调控政策仍在求稳而非求变。这样的判断不利于调控政策效果的落实。当下任何有关地产的调控政策都应该力求缜密,决不能让投机行为再度成为房价走势的决定性因素。也只有秉持这样的调控思路,才能够让房地产市场真正回归理性,让调控政策效果不再落空。(作者系经济学博士)

(责任编辑: 陈光义 )
 
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